128. löggjafarþing 2002–2003.
Þskj. 1404 — 396. mál.
Frumvarp til laga
um húsnæðissamvinnufélög.
(Eftir 2. umr., 14. mars.)
I. KAFLI
Gildissvið og orðskýringar.
1. gr.
Gildissvið.
Félögum skv. 1. mgr. er jafnframt heimilt að stofna félag og eiga aðild að félögum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögunum um samvinnufélög, og hlutafélögum, þar með töldum einkahlutafélögum, enda standi slík félög að verkefnum sem teljast mikilvæg fyrir starfsemi húsnæðissamvinnufélaga.
Félag sem ákvæði þessara laga taka til skal hafa orðið húsnæðissamvinnufélag sem skammstafa má hsf. í nafni sínu. Jafnframt er öðrum óheimilt að bera slíkt heiti.
2. gr.
Orðskýringar.
1. Búsetuíbúð er íbúð í eigu húsnæðissamvinnufélags.
2. Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð.
3. Búseturéttarhafi er félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi sem keypt hefur búseturétt.
4. Búsetusamningur er samningur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi við félagið um búseturétt.
5. Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiðir til þess að kaupa búseturétt.
6. Búsetugjald er það gjald sem búseturéttarhafi greiðir mánaðarlega til húsnæðissamvinnufélags vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af búsetuíbúð.
7. Búsetufélag er félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi í eigu húsnæðissamvinnufélags og starfar sem deild innan húsnæðissamvinnufélagsins.
8. Húsnæðissamvinnufélag er samvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða sem það hefur byggt eða keypt til þess að veita félagsmönnum sínum búseturétt gegn greiðslu búseturéttargjalds.
II. KAFLI
Húsnæðissamvinnufélög.
3. gr.
Félagsstofnun, skráning og slit.
Um félagsstofnun, skráningu, endurskoðun og félagsslit húsnæðissamvinnufélags, sem lög þessi kveða ekki sérstaklega á um, skal eftir því sem við getur átt farið eftir ákvæðum laga um samvinnufélög á hverjum tíma.
4. gr.
Samþykktir.
Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal meðal annars fjallað um eftirfarandi atriði:
1. Heiti félagsins, heimilisfang og varnarþing.
2. Markmið og starfsemi félagsins.
3. Almenn skilyrði um aðild að félaginu og um brottfall aðildar.
4. Aðild lögaðila að félaginu ef um það er að ræða.
5. Fjármál félagsins, eigið fé og fjárhagslega ábyrgð.
6. Inntökugjald, félagsgjald og búseturéttargjald.
7. Reikningsár og endurskoðun.
8. Fjölda stjórnarmanna, varastjórnarmanna, skoðunarmanna og endurskoðenda, svo og hvernig kjöri þeirra skuli háttað.
9. Viðhaldsráð félagsins, kosningu og verksvið.
10. Deildaskipun félagsins, ef gert er ráð fyrir því fyrirkomulagi, og kosningu fulltrúa deilda á aðalfund.
11. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.
12. Hver geti skuldbundið félagið.
13. Hlutverk, valdsvið og verkefni félagsfunda (deildarfunda) og stjórnarfunda.
14. Hvenær aðalfund skal halda ár hvert og dagskrá aðalfundar.
15. Rétt til fundarsetu, fundarboðun, fundarstjórn, atkvæðagreiðslur og vægi atkvæða á félagsfundum (deildarfundum), stjórnarfundum og aðalfundum.
16. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa og búsetufélaga.
17. Stofnun búseturéttar.
18. Búsetugjald og greiðslutilhögun.
19. Kaupverð búseturéttar og greiðsluform þess.
20. Endurgreiðslu búseturéttar.
21. Mat og úttekt á búsetuíbúð.
22. Tilhögun framkvæmda, viðhald og rekstur fasteigna.
23. Ráðstöfun eigna félagsins ef því er slitið án gjaldþrotaskipta.
Félagsmálaráðuneytið skal gera fyrirmynd að samþykktum skv. 2. mgr.
Félagsmálaráðuneytið heldur skrá yfir húsnæðissamvinnufélög sem hlotið hafa staðfestingu ráðherra.
Allar breytingar á samþykktum húsnæðissamvinnufélags skulu tilkynntar félagsmálaráðuneytinu þegar í stað.
Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur þegar staðfest vegna húsnæðissamvinnufélaga halda gildi sínu.
5. gr.
Fjáröflun.
a. Með inntökugjöldum félagsmanna sem leggjast í stofnsjóð félagsins.
b. Með árlegu félagsgjaldi í rekstrarsjóð félagsins sem ákveðið er á aðalfundi samkvæmt samþykktum þess.
c. Með gjöldum fyrir veitta þjónustu við félagsmenn og aðra sem renna í rekstrarsjóð félagsins.
d. Með lánum úr Íbúðalánasjóði samkvæmt lögum um húsnæðismál og með öðrum lánum á almennum markaði.
e. Með framlagi í varasjóð sem nema skal 1% af byggingarkostnaði eða kaupverði hverrar íbúðar. Í varasjóð rennur enn fremur árlegt framlag af óskiptum tekjum félagsins samkvæmt ákvörðun aðalfundar.
6. gr.
Lánveitingar.
7. gr.
Kvaðir.
III. KAFLI
Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
8. gr.
Stofnun búseturéttar.
Þegar félagsmaður notfærir sér rétt sinn til kaupa á búseturétti ber honum að inna búseturéttargjald af hendi, sbr. 9. gr.
Búseturétt geta þeir einir eignast eða keypt sem eru orðnir fjárráða.
Hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán vegna viðkomandi íbúðar á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagsmaður jafnframt uppfylla skilyrði sem þar eru sett.
9. gr.
Búseturéttargjald.
Við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar skal búseturéttargjaldið ákvarðast skv. 3. mgr. 25. gr. Húsnæðissamvinnufélag skal í samþykktum sínum kveða nánar á um ákvörðun búseturéttargjalds við kaup og sölu búseturéttar, þar á meðal hvenær það skuli innt af hendi.
Búseturéttargjald stendur sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 12. gr.
10. gr.
Búseturéttur.
Húsnæðissamvinnufélagi skal heimilt að ráðstafa búseturétti til ríkis, sveitarfélaga, almannasamtaka eða félaga, óski þessir aðilar eftir því, og skal þess þá gætt að ekki verði með þeim hætti ráðstafað meira en 20% íbúða félagsins.
11. gr.
Búsetusamningur.
Í búsetusamningi skal m.a. koma fram:
1. Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.
2. Greinargóð lýsing á húsnæðinu og afhendingartími þess.
3. Gildistími búsetusamnings og upphæð búseturéttargjalds.
4. Ráðstöfun búseturéttar.
5. Búsetugjald.
6. Hvar og hvernig skuli greiða búsetugjaldið.
7. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
8. Réttindi og skyldur búsetufélags.
9. Dagsetning úttektaryfirlýsingar sem er hluti af samningnum.
10. Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.
Búsetusamningi skal þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð.
12. gr.
Búsetugjald.
Í búsetugjaldi felst eftirfarandi:
1. Rekstrarkostnaður, svo sem hita-, vatns- og rafmagnskostnaður, fasteignagjöld og tryggingariðgjöld.
2. Framlag í hússjóð búsetufélags.
3. Framlag í viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags.
4. Afborganir af lánum og fjármagnskostnaður.
Í búsetusamningi er heimilt að semja um að búseturéttarhafi annist að hluta eða öllu leyti kostnað skv. 1. tölul. 2. mgr.
Búsetugjald skal greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.
Nú hefur búseturéttarhafi eigi gert skil á búsetugjaldinu innan 14 sólarhringa frá gjalddaga og er þá húsnæðissamvinnufélagi rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af því frá gjalddaga til greiðsludags.
13. gr.
Ástand búsetuíbúðar.
14. gr.
Úttekt á búsetuíbúð.
Úttektaryfirlýsing skal gerð í tvíriti og skulu aðilar búsetusamnings undirrita hana og halda einu eintaki hvor. Úttektaryfirlýsinguna skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu búseturéttarhafa við skil húsnæðisins. Úttektaryfirlýsing er hluti af búsetusamningi, sbr. 9. tölul. 11. gr.
15. gr.
Viðhald búsetuíbúðar.
Búseturéttarhafa er skylt að annast á sinn kostnað almennt viðhald á íbúð sinni, svo sem á gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél og annast kostnað við endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum, rafmagnsinnstungum, blöndunartækjum og öðru smálegu.
Kostnaður við endurnýjun á gólf- og veggefnum, innréttingum, tréverki, hurðum, rúðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél skal greiðast úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags samkvæmt nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur sér. Reglur þessar skulu kynntar búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings.
Verði húsnæðið eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum búseturéttarhafa, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal búseturéttarhafi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef búseturéttarhafi vanrækir þessar skyldur sínar er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað búseturéttarhafa. Áður skal þó húsnæðissamvinnufélag veita búseturéttarhafa frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni.
Húsnæðissamvinnufélag skal kaupa húseigendatryggingu sem skal innifalin í búsetugjaldi.
Í búsetusamningi er heimilt að víkja frá reglum um skiptingu kostnaðar vegna viðhalds og endurnýjunar skv. 2. og 3. mgr., enda séu slík frávik skilmerkilega greind í búsetusamningi.
16. gr.
Viðhaldssjóður húsnæðissamvinnufélags.
Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags kýs viðhaldsráð sem áætlar viðhald hvers húss, tekur ákvörðun um framkvæmdir að beiðni búsetufélaga eða að eigin frumkvæði og hefur yfirumsjón með þeim. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags ákveður skipan viðhaldsráðs og starfstíma og setur ráðinu starfsreglur.
Stjórn búsetufélags skipar ákveðinn aðila sem skal annast samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins, sbr. 27. gr.
17. gr.
Breytingar á búsetuíbúð.
18. gr.
Aðgangur að búsetuíbúð.
19. gr.
Ráðstöfun og framleiga búseturéttar.
Húsnæðissamvinnufélag getur heimilað að réttur til afnota af íbúð færist yfir til maka eða lögerfingja við andlát félagsmanns, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi. Sá sem þannig eignast búseturétt skal um leið fá aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturéttarhafa, enda notfæri hann sér réttinn og búi í íbúð hjá félaginu.
Leigusamningur, sem eigi er áritaður af húsnæðissamvinnufélagi, er ógildur. Nú verður leigjandi fyrir tjóni sökum ógilds leigusamnings og er þá leigusali bótaskyldur.
Húsnæðissamvinnufélag getur rift leigusamningi sem er ógildur samkvæmt ákvæðum 1., sbr. 3. mgr., og krafist útburðar leigjanda.
Búseturéttarhafa er óheimilt að veðsetja búseturétt sinn.
20. gr.
Uppsögn búseturéttar.
Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Búseturéttarhafi skal hafa lokið rýmingu og frágangi húsnæðisins eigi síðar en kl. 13 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk eða í samræmi við skriflegt samkomulag við nýjan búseturéttarhafa.
21. gr.
Riftun búsetusamnings.
1. Ef verulegur dráttur er á afhendingu húsnæðis.
2. Ef húsnæðið spillist af ástæðum sem ekki verða raktar til búseturéttarhafa eða ef það telst heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.
3. Ef húsnæðissamvinnufélag vanefnir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum.
22. gr.
Riftun búsetusamnings.
1. Ef búseturéttarhafi greiðir ekki búsetugjaldið á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun húsnæðissamvinnufélags um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og húsnæðissamvinnufélag þar tekið fram að það muni beita riftunarheimild sinni.
2. Ef búseturéttarhafi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða búsetusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags.
3. Ef búseturéttarhafi framselur búseturétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar húsnæðissamvinnufélagi riftun gagnvart búseturéttarhafa.
4. Ef búseturéttarhafi meinar húsnæðissamvinnufélagi eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að húsnæðinu í bága við ákvæði 18. gr.
5. Ef húsnæðið spillist í umsjá búseturéttarhafa vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem hann ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu húsnæðissamvinnufélags um úrbætur.
6. Ef búseturéttarhafi vanrækir, þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í húsnæðinu eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart húsnæðissamvinnufélagi, búsetufélagi eða öðrum íbúum viðkomandi húss.
7. Ef búseturéttarhafi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.
Nú neytir húsnæðissamvinnufélag ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að félaginu varð kunnugt um vanefndir búseturéttarhafa eða búseturéttarhafi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur húsnæðissamvinnufélags til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar búseturéttarhafi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er vanskil á búsetugjaldi, sbr. 1. tölul. 1. mgr.
23. gr.
Bótakrafa vegna riftunar.
Húsnæðissamvinnufélag skal gera nauðsynlegar ráðstafanir til að ráðstafa húsnæðinu hið allra fyrsta til annars búseturéttarhafa og skal búsetugjald sem húsnæðissamvinnufélagið fær frá nýjum búseturéttarhafa koma til frádráttar búsetugjaldi skv. 1. mgr. Um endurgreiðslu andvirðis búseturéttar fer samkvæmt ákvæðum 25. gr.
24. gr.
Skil búsetuíbúðar.
25. gr.
Endurgreiðsla andvirðis búseturéttar.
Búseturéttarhafi ber ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á uppsagnartímanum. Takist húsnæðissamvinnufélagi ekki að selja búseturéttinn á uppsagnartímanum ber það ábyrgð á búsetugjaldi eftir að uppsagnartíma lýkur og hefur þá umráðarétt yfir íbúðinni og er heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi finnst. Fyrri íbúi skal hafa forleigurétt óski hann þess.
Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fer samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 19. og 20. tölul. 2. mgr. 4. gr.
Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að kaupa búseturétt. Verð á búseturétti til húsnæðissamvinnufélags miðast við samkomulag við seljanda.
Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal kveðið á um hvernig hagað skuli mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds. Nái aðilar búsetusamnings ekki samkomulagi á grundvelli þeirra reglna skal fara eftir ákvæðum húsaleigulaga um úttektir og mat á leiguhúsnæði, eftir því sem við getur átt.
IV. KAFLI
Búsetufélög.
26. gr.
Stofnun búsetufélags.
Búsetufélagi er heimilt að gera þjónustusamning við húsnæðissamvinnufélagið um að það annist þau verkefni að hluta eða öllu leyti sem búsetufélagið skal annast samkvæmt lögum þessum.
Um atriði sem hvorki er getið í samþykktum búsetufélags né sérstaklega kveðið á um í þessum lögum skal eftir því sem við getur átt fara eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús.
Búsetufélag skal skila staðfestum og samþykktum ársreikningum til húsnæðissamvinnufélags fyrir 15. apríl ár hvert.
27. gr.
Hlutverk búsetufélags.
Í húsi þar sem eingöngu eru íbúðir í eigu húsnæðissamvinnufélags skal búsetufélagið setja sér húsreglur um hagnýtingu eignarinnar þar sem fram koma ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameiginlegra rýma og skiptingu afnota ef slíkt er ákveðið.
Stjórn búsetufélags tilnefnir sérstakan aðila til að annast samskipti við viðhaldsráð, sbr. 16. gr.
28. gr.
Hússjóður búsetufélags.
Úr hússjóði búsetufélags skal greiddur kostnaður vegna viðhalds bílastæða, lóðar og innra byrðis hússins ásamt öðru er tengist sameiginlegum rekstri og umhirðu. Til innra byrðis hússins telst allt húsrými innan húss, þó ekki íbúðirnar, sem allir búseturéttarhafarnir eða sumir í tilteknu húsi hafa aðgang að eða afnot af.
Stjórn búsetufélags skal kosin á aðalfundi búsetufélags og fer stjórnin með málefni félagsins milli aðalfunda sem haldnir skulu árlega fyrir marslok.
V. KAFLI
Ýmis ákvæði.
29. gr.
Setning reglugerðar.
30. gr.
Viðurlög.
31. gr.
Gildistaka og lagaskil.
Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur staðfest fyrir húsnæðissamvinnufélög og einstök búsetufélög í tíð eldri laga halda gildi sínu.
Búsetusamningar sem gerðir hafa verið á grundvelli eldri laga halda gildi sínu. Óski aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara og samþykktum samkvæmt þeim er stjórn húsnæðissamvinnufélags skylt að verða við slíkum óskum.
Viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaga, skulu við gildistöku laga þessara renna í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins.
Ákvæði til bráðabirgða.